Mange norske boligstiftelser realiserer formålet ved å gi rabattert husleie til en bestemt målgruppe. De fleste stiftelsene forvalter boligmassen på en forsvarlig måte. Men flere stiftelser ser ikke ut til å være klar over at det regnes som en utdeling fra stiftelsens kapital å ta husleie som er lavere enn markedsleie.
Dette er ett av hovedfunnene i en stor temakontroll som Stiftelsestilsynet har gjennomført. Kontrollen ble gjort blant 180 større boligstiftelser, som til sammen forvalter over 15 000 boenheter.
Stiftelsestilsynet mener at styret må være bevisst på flere ulike faktorer ved fastsettelse av størrelsen på den rabatterte husleien, blant annet at det må være tilstrekkelig kapitalreserve til gjennomføring av nødvendig vedlikehold og fornyelse av eiendomsmassen.
Langt perspektiv
– Det er viktig at styret i boligstiftelser har kompetanse som sikrer forsvarlig forvaltning av eiendomsmassen slik at stiftelsens formål kan realiseres – både i et kortsiktig og et langsiktig perspektiv, sier avdelingsdirektør Gunn Merete Paulsen i Stiftelsestilsynet.
Vedlikehold er viktig i boligstiftelsene, og temakontrollen viser at en del stiftelser har dagens minste standard som mål for vedlikeholdsarbeidet. Samtidig betaler leietakere sterkt rabattert husleie, og resultatet er at stiftelsen kan få vansker med å bygge tilstrekkelige reserver for vedlikehold.
-I den grad dette er en bevisst strategi fra styrene, er det en risiko for at stiftelsen balanserer på kanten av hva som kan sies å utgjøre forsvarlig kapitalforvaltning, sier Gunn Merete Paulsen.
En million kvadratmeter
Vi har i dag totalt ca. 670 boligstiftelser i Norge. Ifølge Stiftelsestilsynets anslag leier disse stiftelsene ut ca. 17 000 boenheter med et samlet bruksareal på ca. en million kvadratmeter. Temakontrollen viser at styrene i mange stiftelser tar framtidig vedlikehold av boligmassen på alvor. Hele 70 prosent av stiftelsene i undersøkelsen bygger opp økonomiske reserver for å møte kostnader til nødvendig vedlikehold og fornyelse i framtiden.
På bakgrunn av funnene i undersøkelsen har Stiftelsestilsynet utarbeidet generelle anbefalinger for forvaltning og styring av boligstiftelser:
- Styret må ha nødvendig kompetanse til å sikre forsvarlig forvaltning av eiendomsmassen slik at stiftelsens formål kan realiseres både i et kortsiktig og langsiktig perspektiv.
- Styret må være bevisst utdelingsbegrepet etter § 19, og at det er styret som skal vedta husleienivået.
- Vedlikehold skal følge systematiske og rullerende vedlikeholdsplaner.
- Det bør etableres prosedyrer for jevnlig å fastsette utleieenhetenes markedsmessige utleieverdi.
- Styret skal vurdere om det er tilstrekkelig kapitalreserve i stiftelsen til nødvendig vedlikehold før det fattes vedtak om utdeling gjennom en husleie som er lavere enn markedsleie.
- Som eksternt kontrollorgan bør revisor i større grad ha langsiktighet for øye ved revisjon av årsregnskapet til boligstiftelsene. Et høyt utdelingsnivå i kombinasjon med manglende likviditet eller plan for finansiering av fremtidig vedlikehold, kan indikere mangler ved formuesforvaltningen som bør påpekes i nummererte revisorbrev til stiftelsen.
Resultatene fra temakontrollen om forvaltning og styring av boligstiftelser vil bli presentert på en dagskonferanse på Gardermoen 25. november. Her er alle boligstiftelsene som deltok i undersøkelsen invitert, og 90 representanter fra stiftelsene vil delta på konferansen.
